帖子主题: 多方案选优(决策树法)  

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发表于:Mon Apr 09 22:33:59 CST 2018
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某房地产开发商决定开发一地段,有以下三种方案可供选择:
A方案:一次性投资开发多层住宅5万㎡建筑面积,需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本,下同)10000万元,从建造到销售总开发时间为18个月。
B方案:将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积,需投入总成本7000万元,开发时间为12个月。二期工程开发时,若一期工程销路好,且预计二期工程销售率100%,则在二区继续投入总成本9600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积,开发时间15个月;若一期工程销路差,或将二区土地转让,可一次性获转让收入3000万元;或在二区开发多层住宅3万㎡建筑面积,需投入总成本费用6500万元,开发时间为15个月。
C方案:一次性投资开发高层住宅7万㎡建筑面积,需投入总成本费用16500万元,从建造到销售总开发时间为27个月。
季利率为2%,资金时间价值系数见表1,三方案的售价和销售情况见表2。

资金时间价值系数表1


n4569121518
(P/A,2%,n)3.8084.7135.6018.16210.57512.84914.992
(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.8370.7880.7430.7

三个方案的售价与销售表2


开发方案建筑面积(万㎡)销路好销路差
售价(元/㎡)销售率(%)售价(元/㎡)销售率(%)
A方案多层住宅54800100420080
B方案一期高层住宅35500100480070
二期

一期销路好


高层住宅


45700100

一期销路差


多层住宅


35000100450080
C方案高层住宅75500100480070
根据经验,多层住宅销路好的概率为0.7,高层住宅销路好的概率为0.6。
 

卧薪尝胆
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发表于:2018-04-09 22:37:12
问题:1 、三个方案在销路好和销路差的情况下,分期计算季平均销售收入各为多少万元(假设销售收入在开发期间内均摊)。   
   2 、绘制决策树。

   3 、请帮助开发商进行决策,到底采用何种方案(计算结果保留两位小数)。


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发表于:2018-04-09 22:45:17
二级决策树云里雾里一样

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发表于:2018-04-10 15:04:18
多多练习

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发表于:2018-04-10 17:46:21
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发表于:2018-04-12 15:38:15
从建造到销售总开发时间为18个月

望洋兴叹的人,永远达不到成功的彼岸
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发表于:2018-04-16 22:17:53

<1>、三个方案在销路好和销路差的情况下,分期计算季平均销售收入各为多少万元(假设销售收入在开发期间内均摊)。

【正确答案】问题(1)计算季平均销售收入

A方案:

销路好:5.0×4800×100%÷(18÷3)=4000(万元)

销路差:5.0×4200×80%÷(18÷3)=2800(万元)

B方案一期:

开发高层住宅:销路好:3.0×5500×100%÷(12÷3)=4125(万元)

销路差:3.0×4800×70%÷(12÷3)=2520(万元)

B方案二期:

开发高层住宅:4.0×5700×100%÷(15÷3)=4560(万元)

开发多层住宅:销路好:3.0×5000×100%÷(15÷3)=3000(万元)

销路差:3.0×4500×80%÷(15÷3)=2160(万元)

C方案:

销路好:7.0×5500×100%÷(27÷3)=4277.78(万元)

销路差:7.0×4800×70%÷(27÷3)=2613.33(万元)


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发表于:2018-04-16 22:18:16

<2>、绘制决策树。

【正确答案】画决策树,如图2-12所示。

(注:机会点⑤土地转让的季销售收入为:3000/(P/A,2%,5)=636.54万元)


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发表于:2018-04-16 22:18:44

<3>、请帮助开发商进行决策,到底采用何种方案(计算结果保留两位小数)。

【正确答案】方案判定:

机会点①

净现值的期望值:(4000×0.7+2800×0.3)×(P/A,2%,6)一10000=(2800+840)×5.601-10000=10387.64(万元)

等额年金:10387.64×(A/P,2%,6)=10387.64/(P/A,2%,6)=10387.64/5.601=1854.60(万元)

机会点④

净现值的期望值:4560×(P/A,2%,5)×1.0-9600=4560×4.713×1.0-9600=11891.28(万元)

等额年金:11891.28×(A/P,2%,5)=11891.28/(P/A,2%,5)=11891.28/4.713=2523.08(万元)

机会点⑤

净现值的期望值:3000万元

机会点⑥

净现值的期望值:(3000×0.7+2160×0.3)×(P/A,2%,5)-6500=(2100+648)×4.713-6500=6451.32(万元)

二者开发时间相同,可直接比较净现值的期望值。根据计算结果判断,B方案

在一期开发高层住宅销路差的情况下,二期应改为开发多层住宅。

机会点②

净现值的期望值:[11891.28×(P/F,2%,4)+4125×(P/A,2%,4)]×0.6

+[6451.32×(P/F,2%,4)+2520×(P/A,2%,4)]×0.4-7000=(11891.28×0.924+4125×3.808)×0.6+(6451.32×0.924+2520×3.808)×0.4-7000=16017.32+6222.87-7000=15240.19(万元)

等额年金:15240.19×(A/P,2%,9)=15240.19/(P/A,2%,9)=15240.19/8.162

=1867.21(万元)

机会点③

净现值的期望值:(4277.78×0.6+2613.33×0.4)×(P/A,2%,9)-16500

=3612×8.162-16500=12981.14(万元)

等额年金:12981.14×(A/P,2%,9)=12981.14/(P/A,2%,9)=12981.14/8.162

=1590.44(万元)

根据计算结果,等额年金从大到小的顺序为:B方案>A方案>C方案。所以,应采用B方案,即一期先开发高层住宅,在销路好的情况下,二期继续开发高层住宅;在销路差的情况下,二期改为开发多层住宅。


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发表于:2018-04-18 14:02:43
对一下答案,都做对了吗?

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