帖子主题: 理论第二计算  

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发表于:Tue Oct 16 22:00:38 CST 2018
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某在建工程用地面积为12500M2,土地出让年限为50年,半年前以楼面地价1200元/ M2取得,规划容积率为2.0,用途为仓储用地,土地使用权到期地上建筑物无偿收回。项目在取得土地使用权后即开工建设,正常开发建设期为2年,建设成本及管理费用按建筑面积计算为2500元/ M2,预计项目将按期完成,尚须投入60%的建设成本及管理费用,均匀投入;建成后即可出租,月租金为80元/ M2,可出租面积为建筑面积的70%,空置率为15%,出租期间运营费用为有效毛收入的30%。若当地购买在建工程应缴纳税费为购买价的5%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5.53%,在销售时一次性支出,报酬率9.5%,折现率为14%。试根据上述资料利用动态分析法估算该在建工程目前的正常市场价格和按建筑面积计算的单价。

建筑面积=12500*2=25000
假设在建工程价值为V
开发完成后的价值:
年出租净收益=25000*70%*80*12*(1-15%)*(1-30%)=999.6万元
剩下48年净租金收益现值=999.6/9.5%*[1-1/(1+9.5%)^48]=10387.14
折现值=10387.14/(1+14%)^1.5=8533.73
扣除项目:
取得在建工程税费0.05V
建设成本及管理费用25000*2500*60%/(1+14%)^0.75=3399.01
销售费用8533.73*3%=256.01
销售税费8533.73*5.53%=471.92
在建工程目前的正常市场价格V=8533.73-0.05V-3399.01-256.01-471.92
V=4196
 
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发表于:2018-10-16 23:17:46
应该是这样的,我也是
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发表于:2018-10-17 09:48:57
销售费用和税应该乘以v,其他都对
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发表于:2018-10-17 10:26:25
某在建工程用地面积为12500M2,土地出让年限为50年,半年前以楼面地价1200元/ M2取得,规划容积率为2.0,用途为仓储用地,土地使用权到期地上建筑物无偿收回。项目在取得土地使用权后即开工建设,正常开发建设期为2年,建设成本及管理费用按建筑面积计算为2500元/ M2,预计项目将按期完成,尚须投入60%的建设成本及管理费用,均匀投入;建成后即可出租,月租金为80元/ M2,可出租面积为建筑面积的70%,空置率为15%,出租期间运营费用为有效毛收入的30%。若当地购买在建工程应缴纳税费为购买价的5%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5.53%,在销售时一次性支出,报酬率9.5%,折现率为14%。试根据上述资料利用动态分析法估算该在建工程目前的正常市场价格和按建筑面积计算的单价。建筑面积=12500*2=25000
假设在建工程价值为V
开发完成后的价值:
年出租净收益=25000*70%*80*12*(1-15%)*(1-30%)=999.6万元
剩下48年净租金收益现值=999.6/9.5%*[1-1/(1+9.5%)^48]=10387.14
折现值=10387.14/(1+14%)^1.5=8533.73
扣除项目:
取得在建工程税费0.05V
建设成本及管理费用25000*2500*60%/(1+14%)^0.75=3399.01
销售费用25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*3%/(1+14%)^1.5=365.73
销售税费25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*5.53%/(1+14%)^1.5=674.16
在建工程目前的正常市场价格V=8533.73-0.05V-3399.01-365.73-674.16
V=3899.84万元
单价:1559.94元
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发表于:2018-10-17 11:28:48

某在建工程用地面积为12500M2,土地出让年限为50年,半年前以楼面地价1200元/ M2取得,规划容积率为2.0,用途为仓储用地,土地使用权到期地上建筑物无偿收回。项目在取得土地使用权后即开工建设,正常开发建设期为2年,建设成本及管理费用按建筑面积计算为2500元/ M2,预计项目将按期完成,尚须投入60%的建设成本及管理费用,均匀投入;建成后即可出租,月租金为80元/ M2,可出租面积为建筑面积的70%,空置率为15%,出租期间运营费用为有效毛收入的30%。若当地购买在建工程应缴纳税费为购买价的5%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5.53%,在销售时一次性支出,报酬率9.5%,折现率为14%。试根据上述资料利用动态分析法估算该在建工程目前的正常市场价格和按建筑面积计算的单价。建筑面积=12500*2=25000
假设在建工程价值为V
开发完成后的价值:
年出租净收益=25000*70%*80*12*(1-15%)*(1-30%)=999.6万元
剩下48年净租金收益现值=999.6/9.5%*[1-1/(1+9.5%)^48]=10387.14
折现值=10387.14/(1+14%)^1.5=8533.73
扣除项目:
取得在建工程税费0.05V
建设成本及管理费用25000*2500*60%/(1+14%)^0.75=3399.01
销售费用25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*3%/(1+14%)^1.5=365.73
销售税费25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*5.53%/(1+14%)^1.5=674.16
在建工程目前的正常市场价格V=8533.73-0.05V-3399.01-365.73-674.16
V=3899.84万元
单价:1559.94元

sdcwrj发表于2018-10-17 10:26:25

销售费用25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*3%/(1+14%)^1.5=365.73
销售税费25000*70%*80*12*(1-15%)/9.5%*(1-1/(1+9.5%)^48)*5.53%/(1+14%)^1.5=674.16

这两项我觉得就是0.03V和0.053V呀


因为这两项说的是售价的3%和5.53%,二我们求取的V就是正常售价
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发表于:2018-10-17 14:56:36

回复:2楼m5753_10388的帖子

是建成后的售价好吗
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发表于:2018-10-17 15:50:38

回复:楼主laoma827827的帖子

是这样的,我计算市场价格为4196.94万元
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发表于:2018-10-17 16:23:40
算销售费用和销售税费的时候是不应该扣运营费 这也是为什么一个算出是3900多 一个算出4100多
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发表于:2018-10-17 16:25:25
还是挺多坑的 基本知识不扎实啊 我算销售费用和税的时候把运营费也算了
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发表于:2018-10-17 22:49:21
销售费用和销售税费在销售时一次性支出,直接就是拿折现后的开发完成后的价值8533乘百分比就行了,除非销售费用在期内均匀投入的折现期不一样才用10387.14
乘以百分比再拿来折现。
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发表于:2018-10-18 08:51:17
b不能拿8533作为基数 那个应该是错的 那里面包含了运营费用 算销售费用和税费的时候要用有效毛收入 不是净收益 所以要用有效毛收入的26年的折现作为基数乘百分比 考的时候那没想那么多 直接用8533乘百分比了 坑那
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发表于:2018-10-18 10:20:29

回复:7楼xuezhu111的帖子

这题目跟书本上面的例题很像很像,好像就是假设开发法第3还是第4道例题,例题算销售费用因为不是开发完成投入,所以用折现前的开发完成后价值拿来乘,销售税费就是拿开发完成后的折现价值直接乘的,不用考虑运营费用
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发表于:2018-10-18 11:47:13

回复:楼主laoma827827的帖子

我也是这么算的
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发表于:2018-10-18 12:12:54
还真是啊 假设开发法的例4是用开发完成后的总价值直接乘百分比的 看来对的 我还以为错了
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发表于:2018-10-18 12:14:32
最后那题和例4真是一模一样 只是熟悉改改
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