帖子主题: 【真题讨论】2018年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题回忆及讨论专区!  

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发表于:2018-10-15 11:44:42

回复:40楼18699066859的帖子

这个我也写了
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发表于:2018-10-15 15:08:59
问答第三题:背离事实假设、不相一致假设、未定事项假设,第三个不是依据不足假设
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发表于:2018-10-15 15:32:42
为什么不是依据不足。未定事项一般是还未发生的,然后我假定一个数据,比如规划没有定,那么我假定一个容积率。依据不足是已成事实,但是我我没有证据来证明他的情况,比如没法经可比实例的房屋查看装修,装修是实实在在存在在那 我只是没法得到得到证据。建筑年代是发生的事实,只是我没有资料没法证实做的假设,怎么回事未定事项呢。
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发表于:2018-10-15 17:12:23

未定事项假设

1估价对象《不动产权证书》未记载估价对象房屋的建成年份,经注册房地产估价师实地调查,房屋建成年份建于XXXX年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准,平时作报告都有些的
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发表于:2018-10-15 17:32:38
我有实操,这科我没怎么看书,在上面花的时间不到十个小时,考试翻书时间也没没超过5分钟,改错题我是这么写的:1、委托人错误,题干:某公司因需要评估然后向某银行抵押贷款,这段话在抵押贷款后有个逗号,然后跟着就写委托某某评估机构。但是致函是致XXXX银行。
2、价值内涵是市场价值,这个比较容易判断出错误。
3、估价结果所对应的估价对象状况装修完成后的价值,可是价值时点却是在装修完成前。这个地方也是凭经验的,因为基本上没见过抵押贷款评估价值时点是现在,结果对应的是未来价值的。抵押价值很多都是价值时点之下的价值。
4、出具报告日期是价值时点,这个出具报告的日期跟作业日期冲突了。
望各位老师指点。大家说的盖章的地方,我倒是没注意。
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发表于:2018-10-15 17:37:24

回复:43楼xuezhu111的帖子

未定事项假设:未定事项假设是对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。举例:1、估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份,经注册房地产估价师实地调查,房屋建成年份为****年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准估价对象《房屋所有权证》【**********号】未载明估价对象建筑物建成年份,根据《委托估价函》,建筑物建成于****年。本次估价设定估价对象建筑物建成于****年,如上述情况发生变化,估价结果须做相应调整。2、**市部分住宅小区《国有土地使用证》未颁发或未分割,但不影响住宅房屋上市交易。估价委托人未提供估价对象的《国有土地使用证》,假定土地权属完备,其合法用途为****
3、估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的建筑结构,经估价人员现场勘察,实际建筑结构为**结构。本次估价以实际勘察结构为准,如上述条件发生变化,估价结果做相应调整。背离事实假设:背离事项假设是因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。
举例:1)根据委托方提供的资料和介绍,估价对象已设定抵押他项权利,至价值时点,此项抵押他项权利尚未注销,由于办理抵押登记前须先将已有抵押权解除,故本次评估未考虑抵押他项权利对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。
2)本次估价价值时点为********日,完成实地查勘日期为********日,价值时点与完成实地查勘日期不一致,本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。
3)根据委托方提供的资料和介绍,估价对象已设定抵押他项权利,至价值时点,此项抵押他项权利尚未注销。因本次评估为续贷房地产抵押估价,抵押权利人相同,故本次评估抵押价值不减去续贷对应的已抵押担保的债权



后面省略
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发表于:2018-10-15 21:59:05
简答第三题前面2个简单,背离事实和不相一致。最后一问是未定事项啊,依据不足假设是到没得到结果才假设的,比如搜集不到资料,或者进不去现场查勘,题目里估价师经调查得到建造年代了,已经得到结果了,但是不知道对不对,所以做未定事项假设。改错题致函方为XX投资公司,抵押估价目的肯定不可能评的市场价值,致函日期应该为估价作业期的最后一天,还有一个估价结果所对应的估价对象状况装修完成后的市场价值我改成了未设定法定优先受偿权下的价值,这个没把握可能要倒扣2.5分
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发表于:2018-10-16 00:02:31
抵押估价财产范围应该不包括装修吧?所以我认为改错题的价值时点在实地查勘日应该是对的,后面的估价结果也不应该包括装修的部分。
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发表于:2018-10-16 08:58:40

回复:3楼13401727599的帖子

不错啊,改对了
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发表于:2018-10-16 09:06:53

回复:13楼jianshe_29466的帖子

对没有权属证书的提供什么资料 你说的是不是问答题第二题啊
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发表于:2018-10-16 09:42:26
房屋建成年代是客观存在的事实,只是权证没有记载而已。所以我认为应该在依据不足中假设,而不是未定事项。
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发表于:2018-10-16 09:59:01

‘’技术报告缺少权益状况描述和区位状况描述‘’不知道有写的么?

‘’两种评估方法没有考虑权重”

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发表于:2018-10-16 10:10:00
指错题收益法中管理费和税费的求取基数是错误的,题中用的有效毛租金收入,应该是有效毛收入。
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发表于:2018-10-16 11:56:34
指错题收益法中其他收入押金利息收入计算时单位是月,而和其相加的有效毛租金收入单位是年,是不一致的。结果直接相加了。
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发表于:2018-10-16 12:01:39
指错题全文都没有说明建筑物建成年代。也导致了收益法收益年限的确定也是不正确的。同时也没有说明土地到期建筑物剩余价值的补偿问题或如果建筑物先到期土地又如何处理等问题。
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发表于:2018-10-16 13:05:11
说实话,今年真心不难,简答题不是天马行空,只是组织不好语言罢了,但每题一半分应该差不多,单选题相对来说有点小难度,有点绕,考对基础的理解,指错题比较法和收益法天天练,看到这两种方法考试的时候我就笑了,错误应该不止20处,对10处太容易了,改错一个委托书,一个日期,5分够了,今年基本过了,估计过的人很多
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发表于:2018-10-16 14:27:46

回复:3楼13401727599的帖子

委托人错误,是投资公司。价值类型是抵押价值。
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发表于:2018-10-16 14:45:17

回复:56楼778351299的帖子

我记得的答案。
问答题第一题后半部分答案在理论与方法成本法土地成本构成那找错题:1致委托人函中科学方法应写明比较法,收益法;2.依据中不应有抵押;3.最后一个可比实例超过价值时点;4.附表中应有可比实例位置图等;5-6.可比实例中有两处调整系数不对,具体记不清了;6.未考虑收租损失;7。收益法中报酬率内无风险报酬率不应是银行利率;8.缺少共有情况说明。9。可比实例不能以结果相近为由用简单平均数求取。
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发表于:2018-10-16 15:03:54
改错题的评估范围有建筑物,装饰装修以及出让土地使用权剩余年限,我指的这错了,抵押估价不带特色装修,有和我一样的吗?
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发表于:2018-10-16 20:47:42
选择题. DDCBA.  BDABA
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