帖子主题: 关于2010年理论与方法的最后一道大题的答案有所质疑

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发表于:Thu May 17 18:36:29 CST 2018
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2.某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000 ㎡,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/㎡,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/㎡,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

在计算缺乏功能折旧的时候,答案是:
缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元);


我个人在复习备考的时候觉得不太对。
一、缺乏功能首先应该判断是否可以修复。按照课本,应该是如果修复后增加值大于单独增加功能费用,则可修复。否则为不可修复。可修复和不可修复的功能折旧计算方法是不一样的。包括课本以及我学习后的理解是单独增加功能费用和随同增加功能费用两者不可能相差太远,只是因为项目整体性的问题出现的小于重置价格的额外费用,故之间的差距才用来计算可修复功能折旧。但本题未能给出单独增加功能费用,又因为本题修复后增加值(1422.08万元)远远大于随同增加功能费用(240万元),是否能够据此大致判断该缺乏功能可以修复。
二、在判断缺乏功能可以修复的情况下,折旧应该等于单独增加功能费用。还是上述理由,本题未能给出单独增加功能费用,是否可以利用随同增加功能费计算大致的功能缺乏折旧(240万元)。
三、本答案却是在确定可修复的情况下按照不可修复的计算方法计算折旧,并且计算得出的折旧额(1182.085)万元远远大于该功能本身可能的重置价格(240万元),我觉得不对。


是否能有高手给我一个可以说服我答案是正确的理由?


 
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发表于:2018-05-18 16:06:00
缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元)

只要是辛勤的蜜蜂,在生活的广阔原野里,到处都可以找到蜜源
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发表于:2018-06-28 11:38:41
这题我也有同样的疑问
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