帖子主题: 【微笔记】房地产估价师———开发经营与管理  

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发表于:2016-06-06 14:12:23
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投资的分类:

1.短期投资和长期投资

2.直接投资和间接投资

3.金融投资和实物投资

4.生产性投资和非生产性投资

投资的特性:投资是一种经济行为,投资具有时间性,投资目的是获取收益,投资具有风险性。

熊吉217 于 2016-07-04 09:13:12 回复:
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发表于:2016-06-07 12:19:09

房地产投资的概念:是经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的,预先垫付一定数量的资金或实物,直接可间接地从事或参与房地产开发经营的活动的经济行为

房地产投资的分类:1.按投资主体划分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资

2.按经济活动型划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事名类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。

3.按物业类型划分为居住、商业、工业、酒店和休闲娱乐、特殊物业

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发表于:2016-06-13 10:36:27

从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

风险涉及变动和可能性,而变动常常又可以用标准差来表示,用以描述分散的各种可以收益和收益期望值偏离的程度。一般来说,标准差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。

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发表于:2016-06-13 14:02:02
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发表于:2016-06-14 11:54:37

房地产投资的系统风险:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。

房地产投资的个别风险:收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。

风险对房地产投资决策的影响:1.令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平。2.使投资者尽可能的规避、控制或转移风险。

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发表于:2016-06-15 10:06:24

房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境和国际环境。

特别注意:社会环境与经济环境

社会环境:人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。

经济环境:经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。

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发表于:2016-06-16 11:47:01

造价工程师或经济师主要负责:1.工程建设前的开发成本估算、工程成本预算 2.工程招标阶段编制工程标底 3.工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理 4.工程竣工后的工程预算

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发表于:2016-06-17 11:24:35

按增量存量划分,将房地产市场划分来三级市场:一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。

按交易方式细分,新建成的房地产产品交易存在着销售、租赁和抵押等子市场,面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

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发表于:2016-06-18 09:25:11
竣工房屋价值:包括竣工房屋本身的基础,结构,屋面,装修以及水,电,卫等附属工程的建筑价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯,通风设备等)的购置和安装费用,不包括厂房的工艺设备,工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造办公和生活家具的购置费用,购置土地的费用和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。
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发表于:2016-06-19 23:24:38

国内生产总值有三种计算方法:生产法、收入法和支出法。

房地产市场的特性:1.市场供给的垄断性质 2.市场需求的广泛性和多样性质 3.市场交易的复杂性质 4.房地产价格和区位密切相关系 5.存在广泛的经济外部性 6.市场信息的不对称性

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发表于:2016-06-20 09:17:47
整理的不错,条理清晰,我已经摘录在笔记本上了,对做题很有帮助,谢谢楼主!
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发表于:2016-06-20 12:20:39

房地产市场自然周期的前两个阶段:

第一个阶段前半段:供给停止或很低,需求有增长趋势,租金增长率仍下滑,空置率有下降趋势

第一个阶段后半段:需求增长加快,空置率下降,租金增长率稳定或小步上升

第二个阶段前半段:需求继续上涨,供给紧张,租金增长率快速上涨,空置率继续下降

第二个阶段后半段:需求继续上升,开始新的建设,需求增长比供给快,空置率仍下降,租金增长率上升

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发表于:2016-06-21 11:14:52

房地产市场自然周期的后两个阶段:

第三个阶段:供给(竣工)增长率超过需求,空置率上升,租金增长率仍缓慢上升

第四个阶段:需求停止增长或以很低的速度增长,开工减少,但竣工量使空置率继续上升,租金增长率开始下滑

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发表于:2016-06-22 09:53:17

房地产的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的,投资周期在第一个阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,第三、第四阶段超前于市场自然周期的变化。

房地产泡沫:土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。投资需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

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发表于:2016-06-23 09:50:51
今天还没来报道呢?等你~
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发表于:2016-06-23 10:11:06

房地产市场中的过度开发:也称为房地产“过热”,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

过度开发的诱因主要有三个方面:1.开发商对市场预测的偏差 2.开发商之间的博弈 3.非理性行为以及开发资金的易得性。

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发表于:2016-06-24 23:28:33
政府干预房地产市场的手段:1.土地供应政策 2.金融政策 3.住房政策 4.城市规划 5.地价政策 6.税收政策 7.租金控制 政府规范房地产市场行为的措施 :1.健全巿场准入制度 2.推行行业诚信体系制度 3.规范交易程序 4.加强产权管理
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发表于:2016-06-25 10:12:47
政府干预房地产市场的必要性:1.房地产市场失灵:主要原因包括:垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类.2.住房问题和住房保障3.宏观经济周期循环.每个经济周期包括四个阶段:繁荣.衰退.萧条.复苏4.房地产价格剧烈波动5.房地产市场非均衡:总量上的非均衡和结构上的非均衡
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发表于:2016-06-26 09:55:48

市场调查的内容:1.国内外市场环境调查研究 2.市场需求容量调查 3.消费者和消费者行为调查 (消费者的类别、购买能力、购买欲望和购买动机、购买习惯) 4.竞争情况调查 5.市场营销因素调查 (4P:产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销调查)

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发表于:2016-06-27 15:52:54
青海出报名文件了,楼主是哪里的考生呢?其他省份的应该也会陆续出来的,及时关注:http://www.jianshe99.com/zhuanti_ks/su1605261594.shtml
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发表于:2016-06-27 21:18:50

市场规模的估计就是对市场需求的预测,六类产品层次:全部销售、行业销售、公司销售、产品线、产品、产品细目

五类空间层次:世界、亚洲、中国、城市、消费者

三个时间层次:短期、中期、长期

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