帖子主题: 【微笔记】2016房估---案例与分析  

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发表于:2016-05-24 11:00:38
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估价委托书:估价委托书由估价需求方出具的,明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项,以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。在这个过程中,估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书,作为估价的重要依据,放入估价报告的附件中

熊吉217 于 2016-06-03 16:28:15 回复:
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发表于:2016-05-25 09:30:54
  1.所有的估价报告在估价依据中必须要有《房地产估价规范》,若没有,在案例考试中可以作为一处错误予以指出。
  2.抵押目的的估价在估价依据中应有《房地产抵押估价指导意见》,若没有,在案例考试中可以作为一处错误予以指出。
  3.房屋征收估价在中在估价依据中应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》,若没有,在案例考试中可以作为错误予以指出。
  4.如果是在建工程,委托人提供的相关材料还必须有:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
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发表于:2016-05-26 09:41:59

房地产估价报告写作要求(2013教材新增)
  房地产估价报告写作应做到下列几点:
  1.真实。应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况,没有虚假记载。
  2.客观。应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论,得出的结论应有充分的依据,没有误导性陈述。
  3.准确。估价基础数据应正确,用语应明确肯定、避免产生误解,对未予以核实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明,没有含糊其辞。
  4.完整。应提供必要的信息,全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,不得隐瞒事实,没有重大遗漏。
  5.清晰。应层次分明,用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结,避免不必要的重复,便于估价报告使用者理解和使用。
  6.规范。估价报告的制作应符合规定的格式,文字、图表等的使用应符合相应的标准,有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

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发表于:2016-05-27 09:00:24
  在案例考试中,从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由,价值时点中没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出。
  对于抵押目的估价,价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日,如不是实地查勘之日,还要在估价假设与限制条件中说明一下。
  被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。


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发表于:2016-05-30 09:13:45

估价委托合同
  估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时,由估价双方即估价委托人和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在:①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权利和义务;③载明估价的有关事项。

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发表于:2016-05-31 09:23:41

  估价委托合同的内容一般包括:
  (1)委托人名称或者估价机构的基本情况,如委托人名称、或者姓名、住所、法定代表人姓名;房地产估价机构名称、资质等级、住所、法定代表人姓名;
  (2)负责本估价项目的注册房地产估价师,包括注册房地产估价师姓名和注册号;每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。
  (3)本估价项目的基本事项,包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型;
  (4)委托人应提供的估价所需资料,包括资料的目录数量,如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本以及有关会计报表等资料;

  (5)估价过程中双方的权利与义务,如估价机构和注册房地产估价师应保守在估价活动中知悉的委托人商业秘密,不得泄露委托人的个人隐私;委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确、完整的,没有隐匿或虚报的情况,应协助注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘,收集估价所需资料。
  (6)估价服务费用及其收取方式;
  (7)估价报告及其交付;包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等。例如交付的估价报告是鉴定性报告还是咨询性报告,是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。在确定估价报告交付期限时,应保证有足够的时间以保质完成该估价项目,不能“立等可取”;
  (8)违约责任;
  (9)解决争议的方法;
  (10)其他需要约定的事项。
  此外,在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。

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发表于:2016-06-01 09:22:35

估价对象最高最佳利用分析:
  最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用,即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。因此进行估价对象最高最佳利用分析时,应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提,并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。
  估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定,并应符合下列规定:
  (1)当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时,应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价,再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利,确定估价对象的最高最佳利用状况;

  (2)当估价对象已为某种利用时,应在调查了解及分析其利用现状的基础上,对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择,并应在估价报告中说明:
  1)维持现状、继续利用最为合理的,应选择维持现状前提进行估价;
  2)更新改造再予以利用最为合理的,应选择更新改造前提进行估价;
  3)改变用途再予以利用最为合理的,应选择改变用途前提进行估价;
  4)改变规模再予以利用最为合理的,应选择改变规模前提进行估价
  5)重新开发再予以利用最为合理的,应选择重新开发前提进行估价;
  6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

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发表于:2016-06-02 09:20:40

估价对象土地方面的资料:
  (1)土地区位状况:即坐落,四至,与城市标志性建筑物的直线距离、行程、车程等;
  (2)土地实物状况:即土地面积、形状,地形、地貌,工程地质状况等;
  (3)土地开发程度:即宗地红线内、外通路、通水、通电、上水、下水、通信、通邮,红线内场地平整程度状况;
  (4)土地登记状况:即土地来源及历史沿革,地理位置,法定用途及实际用途,四至,面积,土地级别,土地权属性质及权属变更,土地登记证书号,国有土地使用证编号,登记时间,地籍图号,宗地号;

  (5)土地权利状况:土地的所有权、使用权,土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租,是否涉案,权属有无争议,是否为共有等状况;
  (6)土地利用状况:土地利用现状及土地利用的变迁、土地上房屋建筑物及道路、沟渠等其他附属物状况;
  (7)土地使用管制状况:城市规划限定的用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑红线后退距离、建筑物间距、绿化率、交通出入方位、停车泊位、建筑体量体型、色彩、地面标高,规划设计方案与环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律规定的符合状况,以及商业用地的临街宽度、深度状况,农业用地的土壤成分、肥力、灌排水状况,周期性自然灾害状况,日照、降水量、风向、排水积水状况等资料。

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发表于:2016-06-03 10:02:45

房地产估价中会遇到各种专业问题,主要可分为两类:一是房地产估价专业领域内的;二是房地产估价专业领域外的。当估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助,并应在估价报告中说明。

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发表于:2016-06-06 15:05:05

房地产估价所需资料主要包括:1)反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;2)估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;3)对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;4)对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

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发表于:2016-06-07 10:49:33

估价报告内部审核表内容构成:
  估价报告内部审核主要针对技术报告,围绕影响估价结果的几大方面展开,审核重点主要包括以下几方面:
  (1)估价报告的完整性:主要按照《房地产估价规范》要求审核报告的各项要件是否齐全,如封面、目录、致委托人函、注册估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等是否齐全;
  (2)估价的假设和限制条件:主要审核假设条件是否必要、充分、合理、有依据;限制条件是否具有针对性;
  (3)估价目的及价值定义:主要审核表述是否准确、全面、清晰、具体;
  (4)估价对象的界定、描述和分析:主要审核对估价对象的界定是否准确,对区位、权益、实物状况的描述是否全面、客观、翔实;

  (5)市场背景分析:主要审核对宏观房地产市场、估价对象细分房地产市场及价值影响因素的分析是否全面、透彻、针对性强;
  (6)最高最佳利用分析:主要审核对最高最佳使用的判断是否正确,分析是否透彻、具体,是否有合法的依据;
  (7)估价方法选用:主要审核选用方法是否全面、恰当,对理论上适用于估价对象的方法不选用的,充分说明了理由,选用的,简述了道理;
  (8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程:主要审核数据来源是否依据充分或理由充足;参数选取是否客观、合理,在理论和现实上是否有说服力,有必要的分析和过程;计算过程详细、完整、严谨、正确;
  (9)估价结果确定及结论表述:主要审核估价结果的确定是否有充分依据,结论表述是否清晰、全面、理由充分,致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果是否一致;
  (10)估价报告的规范性、文字表述:主要审核报告名称、格式、用语是否规范,引用的法规、标准是否正确,文字表达是否简洁、流畅、严谨、前后一致、逻辑性强、无错别字、漏字;
  (11)审核结论。

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发表于:2016-06-08 14:50:09

估价对象建筑物方面的资料:
  (1)建筑物的三维空间位置;
  (2)面积:建筑面积,使用面积,成套房屋的套内建筑面积、居住面积、营业面积、出租面积;
  (3)层数及总高,层高;
  (4)建筑式样、风格、色调,结构,设备、设施,装修,朝向,平面布局,通风,采光,隔声、隔振、隔热;
  (5)建筑物建成年月,维修养护及完损状况、新旧程度;
  (6)产权状况:产权证号,是独有、共有、还是建筑物区分所有权,是完全产权还是部分产权,是否设定抵押、典当、出租,是否涉案,权属有无争议,是否违章建筑等;
  (7)利用状况:法定用途,实际用途,不同用途的位置或楼层分布及其面积,物业管理,卫生、治安状况。

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发表于:2016-06-11 05:22:55
房小估老师早上好,你今年也考案例吗?
房小估 于 2016-06-12 08:42:51 回复:
我不参加考试,给广大参加案例考试的考生整理一些备考的资料,祝你们考试顺利~

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发表于:2016-06-12 08:44:25

专业帮助情况和相关专业意见说明:
  房地产估价中会遇到各种专业问题,主要可分为两类:一是房地产估价专业领域内的;二是房地产估价专业领域外的。当估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助,并应在估价报告中说明。
  专业帮助情况和相关专业意见,应符合下列规定:
  1.当在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,可寻求相关估价专家或单位提供专业帮助,此时应在估价报告中说明有专业帮助,说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称,相关资格、职称或资质;

  2.当对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题,经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后,仍难以作出常规判断和相应假设的,可建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等,再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价,并应提供相关专业意见复印件,说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名,相关资质或资格、职称;
  3.当没有专业帮助或未依据相关专业意见时,应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。

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发表于:2016-06-13 14:03:01

一般假设:
  1.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
  2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查,但未予以核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
  3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
  4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。

  5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方;(2)交易双方无任何利害关系,交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情;(4)交易双方有较充裕的时间进行交易;(5)不存在特殊买者的附加出价。
  6.由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制,且注册房地产估价师无法知晓其真实性,故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。
  7.由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况,且注册房地产估价师无法知晓其真实性,故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。

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发表于:2016-06-14 09:26:09

在建工程实地查勘重点主要包括:
  (1)估价对象名称、位置、四至;
  (2)估价对象建筑面积、用地面积;
  (3)估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位;
  (4)估价对象开工日期、预计完成时间;
  (5)估价对象建筑设计结构、层高、楼层数;
  (6)估价对象形象进度;
  (7)估价对象周边商业繁华度;
  (8)估价对象周边交通便捷度;
  (9)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况
  (10)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

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发表于:2016-06-15 09:17:19

  注意落款
  (1)公章。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,(。(必须是公章,其他印章算错,无公章算错)
  (2)签名。法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。
  (3)受函方要写明估价委托人的全称,致函方要署房地产估价机构的全称。
  (4)致函日期。致函日期为估价报告出具日期。注意,落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。必须与前边封面的估价报告出具日期一致,注意不一定是价值时点。

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发表于:2016-06-16 09:23:53

拟采用的估价技术路线和估价方法
  在明确了估价的基本事项后,可以根据估价对象状况、估价目的、价值要求初步拟定相应的估价技术路线和估价方法方案,再分析不同方案获取资料的难易程度、实施过程的难易程度、时间和人员安排的难易程度等确定最终采用的估价技术路线和估价方法。

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发表于:2016-06-20 09:16:49
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【微笔记】2016房估---案例与分析


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