帖子主题: 【微笔记】2016房估---理论与基础  

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发表于:2016-05-03 11:59:42
只看该作者 点击:5886 回复:38    楼主
最高最佳利用:是指法律上允许技术上可能财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。
现状价值评估外,房地产估价都要遵循最高最佳利用原则。
遵循了合法原则,并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循最高最佳利用原则,则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求,但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
论坛管理员 于 2016-08-26 18:31:11 回复:
2016-05-05-2016-06-03
熊吉217 于 2016-05-03 16:44:54 回复:
恭喜!您的“微笔记”已被成功收录到【超强大脑,随记随学】 论坛“微笔记”活动
 
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发表于:2016-05-03 14:11:20
写的不错,加油


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发表于:2016-05-03 16:45:04
楼主加油!!!
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发表于:2016-05-04 09:10:24
水滴石穿,贵在坚持~
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发表于:2016-05-05 16:04:35
对比记忆小公式:
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率
容积率=建筑面积/土地面积
土地总价=土地单价*土地面积=楼面地价*建筑面积
建筑覆盖率=建筑基底面积/土地面积
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发表于:2016-05-06 10:22:10
决定房地产需求量的因素:1、该种房地产的价格水平.2、消费者的收入水平.3、消费者的偏好.4、相关物品的价格水平.5、消费者对未来的预期。
决定房地产供给量的因素:1、该种房地产的价格水平.2、该种房地产的开发成本.3、该种房地产的开发技术水平.4、房地产开发企业和拥有者对未来的预期
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发表于:2016-05-07 21:48:50
建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限的三种情形:{1}建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束。{2}建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束,收益期以建筑物剩余经济寿命计算,再加上自收益期结束时计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。{3}建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束:A:出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权的,建筑物也无偿收回。B:出让合同约定土地使用权届满无偿收回的,建筑物的残余价值给予补偿。
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发表于:2016-05-08 20:46:25
引起房地产价格上涨的原因主要有:1.房地产拥有者对房地产进行投资改良 2.外部经济 3.需求增加导致稀缺性增加 4.房地产使用管制改变 5.通货膨胀   其中房地产投资改良和通货膨胀所引起的房地产价格上涨不是真正的房地产增值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
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发表于:2016-05-09 11:09:14
腻害~·~
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发表于:2016-05-09 11:12:38
投资组合技术:土地与建筑物的组合,抵押贷款与自有资金的组合。
剩余技术:土地剩余技术,建筑物剩余技术,自有资金剩余技术,抵押贷款剩余技术。
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发表于:2016-05-10 23:27:57
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等,它可能是最高最佳利用,也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用,也可能不是合法利用。在合法利用下,现状价值一般低地市场价值。但如果现状利用为最高最佳使用,则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下,现状价值有可能高于市场价值。
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发表于:2016-05-11 21:07:51
价值时点来现在分三种情况:估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在,最常见。
                 估价对象为过去,房地产市场状况为现在,举例:损害赔偿
                 估价对象为将来,房地产市场状况为现在,举例:期房
价值时点为过去,估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去,举例:复核估价
价值时点为将来,估价对象状况为将来,房地产市场状况为将来,举例:市场预测,投资分析
房地产的市场状况与价值时点是一致的!
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发表于:2016-05-12 12:43:35
长期趋势法的作用:1、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益率
2、用于比较法中可比实例的成交价格进行市场状况调整
3、用来比较、分析两宗或两类经上房地产价格的发展趋势或潜力
4、用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
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发表于:2016-05-13 09:49:24
房地产估价程序: 受理估价委托 确定估价基本事项 制定估价作业方案 搜集估价所需资料  实地查勘估价对象 选用估价方法进行测算 确定估价结果 撰写估价报告 审核估价报告 交付估价报告 保存估价资料  与平常实际工作顺序上有些差别,熟读加强记忆
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发表于:2016-05-14 18:34:18
造成成交价格偏离正常价格的因素:1.利害关系人之间的交易 2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 3.被迫出售或被迫购买的交易 4.人为哄抬价格的交易 5.对交易对象有特殊偏好的交易 6.相邻房地产合并的交易 7.受迷信影响的交易。
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发表于:2016-05-15 13:35:07
运用基准地价估价的步骤:1.搜集有关基准地价资料2.查找估价对象宗地所在位置的基准地价3.进行市场状况调整4.进行土地状况调整5.计算估价对象宗地价值或价格。
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发表于:2016-05-16 10:13:37
房地产区位因素:一、1.位置 2.与相关场所的距离 3.临街状况 4.朝向 5.楼层
           二、交通
           三、外部配套设施(小区内部的配套设施属于实物因素,外部配套设施属于区位因素
           四、周围环境:大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境
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发表于:2016-05-17 10:12:13
不同估价方法造成测算结果差异大的原因:1.估价计算是否有误 2.估价基础数据是否正确 3.估价参数是否合理 4.估价计算公式是否恰当 5.不同估价方法的估价对象财产范围是否一致 6.不同估价方法的估价前提是否一致 7.选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的 8.估价假设是否合理 9.是否遵循了应遵循的估价原则 1.房地产是否为特殊状况。
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发表于:2016-05-18 10:20:32

折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

物质折旧:是因为自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损

功能折旧:是指建筑物因功能不足或过剩造成的建筑物价值的减损

外部折旧:是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损

区分功能折旧和外部折旧:是看造成减值的因素是否和建筑物本身有无关,有关就是功能折旧,无关的是外部折旧

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发表于:2016-05-19 09:07:30
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发表于:2016-05-19 09:54:07
抵押价值中应扣除的法定优先受偿款:是假定实现抵押权时,已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款,但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。
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