帖子主题: 2014房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案解析  

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发表于:Sun Oct 19 16:31:12 CST 2014
只看该作者 点击:58569 回复:331    楼主

2014年房地产估价师《房地产估价案例分析》考试已经结束了,希望大家在此彼此交流讨论、回忆、分享。

  网校温馨提示:
  希望已经结束全部考试科目的考生放松心情,耐心等待成绩;
  衷心预祝大家都能——梦想成真!


  3.采用比较法评估地下二层车位价值时,权益状况调整的内容可不包括(  )。
  A.土地使用期限
  B.规划条件
  C.租约限制
  D.原抵押权的优先受偿款
  【答案】D
  【解析】权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见教材P197.

  6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析,不恰当的是(  )。
  A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
  B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
  C.二手房地产交易量增加,房价上涨势头将趋缓
  D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
  【答案】C
  【解析】对二手房交易的个税提高,会抑制投机行为,出售者怠于出售房产,供给减小,刚需更多的从二手市场转向新建房市场或者租赁市场。

  10.关于该估价项目的说法,正确的是()。
  A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
  B.评估单位应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
  C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
  D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定
  【答案】A
 

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发表于:2014-10-19 17:03:48
大家考得怎么样?
一起讨论一下哈~

 
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发表于:2014-10-19 17:33:38
今年不难
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发表于:2014-10-19 17:46:47
哪位大神有真题啊
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发表于:2014-10-19 17:52:56

回复#3楼zhuliang040203的帖子

案例每年都感觉不难,但结果都令人失望!
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发表于:2014-10-19 17:57:14
问答题,第一道是甲机构受法院委托,是司法鉴定评估,评估一个项目的毛坯双排别墅,评估价格是25000元每平方米,估计时点是2014年8月,房地产商认为价格低,因为他们2014年7月竣工销售的项目三期的临湖独栋别墅,每平方米卖30000--35000元,而且销售商还有很大的优惠折扣,为此法院给甲机构发质询函,甲机构认为没有问题,问1、甲机构复函给谁?2、甲机构如何解释价格的差异?
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发表于:2014-10-19 17:58:49

回复#5楼feiyuntian6630的帖子

哥们在多传点上来啊
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发表于:2014-10-19 18:03:00
第二道问答题,是有一个烂尾工程,给了一段话,问的是1、找出存在的错误2、重置价格还要考虑什么才能成为成本价格?和往年的一道题一样。第三道问答题,甲评估机构评估一个整体房地产,该房地产有10幢楼,1--6幢有产权证,1-2长期出租,3--6为自用,7--10幢没有办理产权登记,估计机构评估的征收价格是40000元每平方米,抵押价格是30000元每平方米,都是合理的,该房地产没有法定优先受偿款。问1、征收估计和抵押估价的估价对象分别是什么?2、造成征收和抵押价格不同的原因?
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发表于:2014-10-19 18:04:17
改错考的居然是实地勘察表啊!!!!!!!
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发表于:2014-10-19 18:18:11

回复#8楼qiyue8724的帖子

看到这道题我差点吐血了
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发表于:2014-10-19 18:28:52
问答题,第一道是甲机构受法院委托,是司法鉴定评估,评估一个项目的毛坯双排别墅,评估价格是25000元每平方米,估计时点是2014年8月,房地产商认为价格低,因为他们2014年7月竣工销售的项目三期的临湖独栋别墅,每平方米卖30000--35000元,而且销售商还有很大的优惠折扣,为此法院给甲机构发质询函,甲机构认为没有问题,问1、甲机构复函给谁?2、甲机构如何解释价格的差异?
feiyuntian6630发表于2014-10-19 17:57:14

这题和刘薇老师讲的模拟2有一题相似
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发表于:2014-10-19 18:30:15
案例题哥哥真的要感谢刘薇老师、准备资料和答疑老师,没网校准备的这些资料、试题真的过不了。我都是提前半小时交卷的,看到其他考生都空着做不出了,真的很得意,一开始做指错、特别是改错,没信心了,看到解答我都要高兴的大笑,今年难度在指错和改错上,哥哥可以肯定说过了,估分应该在70分以上,选择题有3个原题,一模一样的,解答估计在25分以上,就是字写的乱一下,第三个解答我自己答,应该是对,很容易
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发表于:2014-10-19 19:01:26
改错题是实地查勘表,把自己的答案放上来讨论一下啊
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发表于:2014-10-19 19:07:19
我觉得有改错题很多错处,可是不敢乱改呀,比较纠结:1、背景说明里,应该有两名注册估价师和助理吧,这个我改了
2、现状用途:出租,错,应改为:商业
3、房地产基本情况里,应该有“权证编号”一栏,应加入“权证编号”并填写

以上是我的答案,最后删减了半天才剩了这三条,还有两条本来写了后来又删掉了:
1、外部环境中“公共设施“错,应该改为”建筑物规模“
2、设备设施中缺少”电梯“的基本状况和使用现状
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发表于:2014-10-19 19:09:33
本来我还填了一项:结尾处缺少”地址及联系方式“,后来也删掉了
交卷后听人说,结尾处的查勘人应该为王**,就是那个估价师而不是助理,我没敢写这个,不知领勘和查勘人到底是怎么个区别
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发表于:2014-10-19 19:13:08
还有一个,实地查勘期是否应改为“查勘日期”?完了,我现在感觉,不应该把背景说明给改了,那错不应该挑,这下一下子就扣5分了
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发表于:2014-10-19 19:40:06
我觉得有改错题很多错处,可是不敢乱改呀,比较纠结:1、背景说明里,应该有两名注册估价师和助理吧,这个我改了
2、现状用途:出租,错,应改为:商业
3、房地产基本情况里,应该有“权证编号”一栏,应加入“权证编号”并填写

以上是我的答案,最后删减了半天才剩了这三条,还有两条本来写了后来又删掉了:
1、外部环境中“公共设施“错,应该改为”建筑物规模“
2、设备设施中缺少”电梯“的基本状况和使用现状
lili0711发表于2014-10-19 19:07:19


缺少肯定不是错误,因为缺的东西多了,这个题我基本放弃掉了,随便闷了一个,反正没分,这里本来就是丢分的,能得5分已经了不得了,我闷了一个楼层不是基本状况,是区位状况
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发表于:2014-10-19 19:53:20
还有一个,实地查勘期是否应改为“查勘日期”?完了,我现在感觉,不应该把背景说明给改了,那错不应该挑,这下一下子就扣5分了
lili0711发表于2014-10-19 19:13:08


咬文嚼字应该都不是错误,肯定是实质性,今年不过的人明年解答题肯定难,指错和改错会容易一点,指错题基本把容易的都给略掉了,今年主要错误都是参数,对理论与方法和基本制度有一定功底、基础的人会挑出多些错误。而且去挑这些参数要有十足的把握才可以,太自信反而得不偿失,尽量挑常见错误,挑不出来再考虑这些错误,我最后一个实在挑不出来,后来想投资利息这么长一个公式肯定有错误,过来是错的
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发表于:2014-10-19 20:03:11
指错题有几处很明显的错误:1、缺附件
2、封面应该是“估价报告出具日期”
3、缺实地查勘期
4、估价方法和估价结果中,选择的两个估价方法不一致
5、不可预见费(1)+(2)*3%,计算得数错了
6、成本利润率取值基数错,不应该有销售税费

还有什么来着,再想想
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发表于:2014-10-19 20:05:23
7、结果报告缺单价8、收益法总收益计算中缺少押金和租金利息收入
9、剩余收益年限错,应该是41年
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发表于:2014-10-19 20:07:20
10、收益法公式取每年净收益不变无依据11、估价方法中缺少不选用方法的理由
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