帖子主题: 2014房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案解析  

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发表于:2014-10-20 00:15:09

回复#94楼lili0711的帖子
已经讲了是有效年龄9年,所有剩余使用年限为41年 指的错就是:收益期计算错误
jakey_1108发表于2014-10-20 00:14:01



太好了,那这个我也选对了!
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发表于:2014-10-20 00:15:31
成本法基本公式:房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
这个好像和书上的有出入的吧 这个算不算一个错?
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发表于:2014-10-20 00:16:25

回复#100楼ycxcpg2010的帖子

答案讲来听听啊,没看刘老师的
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发表于:2014-10-20 00:17:32
年我觉得觉得今年指错题的错误比较多,不知道如何取舍
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发表于:2014-10-20 00:19:33
甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/㎡,其余14无人承接,退还给甲公司。   当1996年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/㎡售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/㎡,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
  答:1.乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。   一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;   二是从估价时点看,拍卖时是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;
  三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;   四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看,拍卖底价为3800元/㎡,售出6栋的平均价格为3860元/㎡,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。这是模拟题口答案,应该可以借鉴
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发表于:2014-10-20 00:20:53

回复#105楼ycxcpg2010的帖子

致函回复对象应该是人民法院吧?
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发表于:2014-10-20 00:21:18
还有,指错题我还挑了一处成本法的公式错误,不知大家觉得应不应该挑:房地产价格=土地取得成本+开发成本+……错,应该为建设成本。因为我在理论书P274和275页找到开发成本=土地取得成本+建设成本+……,所以当时给指出来了。大家觉得这处应该算错吗?
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发表于:2014-10-20 00:23:31

回复#105楼ycxcpg2010的帖子
致函回复对象应该是人民法院吧?
jakey_1108发表于2014-10-20 00:20:53

对,这一问至少能得2分吧呵呵,就是人民法院
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发表于:2014-10-20 00:23:51
还有,指错题我还挑了一处成本法的公式错误,不知大家觉得应不应该挑:房地产价格=土地取得成本+开发成本+……错,应该为建设成本。因为我在理论书P274和275页找到开发成本=土地取得成本+建设成本+……,所以当时给指出来了。大家觉得这处应该算错吗?
lili0711发表于2014-10-20 00:21:18


我没算错,但当时也考虑了,没写
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发表于:2014-10-20 00:24:03

回复#108楼ycxcpg2010的帖子

我也没写 就是看题的时候 看着开发成本有点别扭
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发表于:2014-10-20 00:25:27
甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/㎡,其余14无人承接,退还给甲公司。   当1996年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/㎡售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所......
ycxcpg2010发表于2014-10-20 00:19:33


第5点我没写
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发表于:2014-10-20 00:26:48

回复#108楼lili0711的帖子

后面的我写了4点 ,1是市场状况可能不同 2,实物状况不同,一个是双拼一个是独栋,而且总层数 是否有地下车库也会有影响,3 区位状况不同,在小区里的位置明显不同,是否临湖,临道路 都有价值上的影响 4价格的内涵不同, 一个是市场价值,一个包含了优惠的价格
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发表于:2014-10-20 00:28:41
成本法基本公式:房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
这个好像和书上的有出入的吧 这个算不算一个错?  有人一样吗?
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发表于:2014-10-20 00:31:14
成本法基本公式:房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
这个好像和书上的有出入的吧 这个算不算一个错? 有人一样吗?
jakey_1108发表于2014-10-20 00:28:41

这个我没指
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发表于:2014-10-20 00:32:57
成本法基本公式:房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
这个好像和书上的有出入的吧 这个算不算一个错? 有人一样吗?
jakey_1108发表于2014-10-20 00:28:41

这个有错吗?
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发表于:2014-10-20 00:33:05

回复#108楼lili0711的帖子
后面的我写了4点 ,1是市场状况可能不同 2,实物状况不同,一个是双拼一个是独栋,而且总层数 是否有地下车库也会有影响,3 区位状况不同,在小区里的位置明显不同,是否临湖,临道路 都有价值上的影响 4价格的内涵不同, 一个是市场价值,一个包含了优惠的价格
jakey_1108发表于2014-10-20 00:26:48
你答的很全,看来我掉了不少内容
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发表于:2014-10-20 00:37:13
啊对了,是可比实例权益调整的内容,在书上第197页,应该包括规划条件、土地使用期限、租赁情况,还有另一个忘记是什么了就应该是正确答案
lili0711发表于2014-10-19 22:45:53

这题和你一样,我也是选的忘记的那项
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发表于:2014-10-20 06:30:33
10单选还有一个选项是利率选价值时点的,这个选项应该错吧,动态还用算投资利息
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发表于:2014-10-20 08:20:22
我的指错题答案:1封面应该改为报告出具日期;2价值时点理由为与实地查勘期一致,价值时点是9月14日,工作期日是9月18日至X月X日实地查勘期不在工作期范围内,理由不对;3结果报告缺实地查勘期;4结果报告估价结果缺单价;5结果报告建筑物状况描述缺建成时间影响成本法折旧计算;6成本法建安单价取值未考虑3幢楼为砖混;7成本利润率基数错误;8收益法未分析净收益未来变化趋势就采用A不变公式依据不足;9总收益未考虑2幢车间租约影响;10总收益包含押金利息测算时却未测算押金利息;11收益法报酬率取值依据不足;12剩余收益年限应该是41年;13缺附件。
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发表于:2014-10-20 08:25:51
指错题:成本法计算中没有考虑销售费用不符合社会客观成本,应予以考虑。这个错不知道算不算哦,我是写上去了。
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2014房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案解析


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