住房和城乡建设部A级住宅颁证会上,部住宅产业化促进中心让我代表获得3A级住宅认证的开发商谈谈体会,以推广部颁认证工作。
  国务院1999年就转发了八部委“住宅认定评价体系”的有关文件,2006年3月部里发布了《3A住宅认证标准》。华远。裘马都项目成为了部里第一批认证的3A级住宅。至少中国开始有了一个住宅等级标准的开始。
  发展中国家经济落后于发达国家,并始终处于被动的追赶地位,核心的问题在于没有标准的制定能力和权力,因此不得不服从于那些创建标准的国家,不得不依赖于这些标准与技术,并且为此支付大量的专利费。
  中国的汽车尾气排放标准使用的是欧洲的标准,中国的计算机来自于微软的标准,中国的碳排放与环保标准同样来自于国外,甚至于中国的衣服、鞋子都在用着国际的标准,连建筑的米与平米同样是用国标或发达国家的标准实现的统一。而一个没有能力制定标准的国家,一定会始终处于落后的发展状态,不得不在融入世界经济的发展中处于被动的地位。
  中国的住宅落后于世界发达国家的一个重要的原因也在于标准的落后。
  早在计划经济时代中国就有了住宅建设的标准,但这一标准是建立在中国经济发展的低水平基础上的,其标准的重点在于控制造价,大量的使用低标准的替代品。知道改革之初的住宅建筑标准制定的一个重要原则认识限制盖好房子。
  历史上中国有标准所、华北标办等一系列的标准制定单位,在中国计划经济的低预算控制下,大量重复的建设着低标准的住宅。如曾在80年代长期使用的80住-I、80住-II标准等,曾垄断着中国的住宅建设,一居室不得大于40平方米、二居室不得大于60平方米、三居室不得大于80平方米的限制性标准,让住宅建设大于90平方米时先要申请高知或高干的指标,否则四居室和100平方米以上的住宅大约都是违规和超标了。
  特别是要防止住房面积上的分配差别和防止资产阶级思想由住房中产生、要防止住房面积超标中的腐败。标准的重要作用恰恰在于限制盖好房子,而只许盖破房子。
  不足1平方米的厕所让洗脸要到厨房去,这种生活方式自建国之后大约延续了五十多年,至今中国一半以上的家庭仍然处于没有卫生间的居住环境中,至今大多数城市在不断拆除的恰恰是这些改革初期大量建设的短寿命周期的住宅。让中国的GDP不断增长中没有沉淀下多少财富,大量的金钱浪费在这种因标准过低而不得不拆拆建建、建建拆拆之中。
  如今中国终于开始有了自己的住宅A级评定标准,尽管这个标准还很落后,但至少有了个可以让民众了解和知道什么是好住宅的基础。
  从住房制度改革之后,中国的住房市场化让大量的住宅在供不应求中并不追求于盖好房子,民众在消费选择中也以有为先、好为后。而日益升级的物质需求则让祝福的质量不断提高,让市场的竞争日益强烈。于是大量的开发商和消费者都在没有标准的迷茫中创新和寻找技术的提升,让自己的建筑更有特点和优势,但大多数并没有形成系统。消费者也只知其一不知其二。有些表面的优点反而成为了生活中与生产中的劣势。
  如落地窗解决了景观的问题,但也许忽略了节能,断桥铝合金窗解决了美观的问题,但却远不如塑钢窗的隔温效能好等等。如今在低碳经济将成为未来全球经济的主导方向的时代,缺少系统标准而单一化的改进已无法**发展的要求。3A住宅的认证至少在五个方面给以了最基本的评定,至少可以让中国的住宅建筑有了一个相对统一的要求,让消费者有了一个选择的起点。
  历史的标准中更注重于让社会不要生产太好的房子,如今的标准至少解除了住宅产品质量提高的限制、面积的限制、环境与造价的限制。但3A标准仍然无法解决政策法规中的许多问题。虽然部分地方政策出台了对3A住宅认证的优惠政策,但住宅建筑标准的提高与节能环保的加强仍需要更多的税收、金融、土地政策的支持。
  现有的建筑外保温是节能的重要手段,增加保温层的费用并不高,但中国的土地政策与建筑面积测量中将保温层计算进了建筑面积之中、计算在土地容积率之中,这就让开发商无法充分利用加厚或合理的保温解决节能问题;消费者也无法承受高额土地出让金之下购买大量保温层的负担。如北京的土地出让金有些高达万元/平方米,加厚的保温层约占户建筑面积的4—8%,这部分费用上万元每平方米,等于实际可利用的住房面积价格大大的提高了,使本来就高涨的房价会再度高涨。
  因此除了建立3A标准之外,还要有更多的政策措施才能提高中国的住宅质量,以促进新标准的建立,并用标准来普遍实现产品质量的控制。